En busca de reactivar la economía, el Gobierno anunció medidas para impulsar el crédito hipotecario con el uso de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSeS (FGS). Se trata de un plan para que los bancos presten a tasas accesibles con esos fondos para la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
El esquema contempla licitaciones por $2 billones -unos US$ 1.333 millones- con los bancos para extender los plazos de los depósitos entre 1 y 5 años y facilitar que las entidades puedan ofrecer préstamos con una tasa máxima para vivienda a plazos de hasta 30 años. La primera licitación, por $200.000 millones, está prevista para la semana próxima.
“Los créditos hipotecarios son una prioridad, primero porque hacen a la justicia social; nada más justo que una persona que tiene trabajo tenga acceso a una vivienda y no tenga que esperar 30 o 40 años para poder comprarla. Segundo, porque tiene un efecto multiplicador al motorizar otros sectores y ayuda a mejorar la formalidad”, explicó el ministro de Economía, Luis Caputo.
El funcionario llegó a las 10 al microcine del Ministerio de Economía, donde hizo los anuncios flanqueado por Baltasar Felipe Romero Krause, vicepresidente segundo y director del Banco Central, y Juan Cruz Micele, director general de inversiones del FGS. También estuvieron presentes el vicepresidente del BCRA, Vladimir Werning, y los asesores del ministro, Martín Vauthier y Felipe Nuñez.
En una conferencia de no más de 30 minutos, Caputo explicó que los bancos, primero, deberán competir por quién se queda con el fondeo a largo plazo del Anses. Para ello, deberán ofrecerle al FGS una tasa mínima de UVA más 2,5% anual (equivalente al 24,5%) para colocaciones a un año y de hasta UVA más 4,5% (26,5%) para plazos de cinco años.
A cambio, las entidades tendrán un límite para otorgar los créditos hipotecarios con esos fondos, ya que no podrán cobrar más de UVA más 7,5% anual (equivalente al 29,5%), deberán establecer un plazo mínimo de 15 años y no podrán superar un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por crédito. “Los bancos pueden prestar a menos tasa, pero no más”, explicó Caputo.
De lograr esas tasas, los créditos hipotecarios tendrían un costo levemente menor al actual. Hoy, las tasas giran en torno a entre UVA más 6,7% (28,7%) y UVA más 11,5% (33,5%) hasta 30 años, dependiendo del banco.
El programa apunta a financiar unas 18.000 primeras viviendas, aunque el número final dependerá del monto de los préstamos que otorguen los bancos.
“El stock de créditos hipotecarios en Argentina representa solo 2 puntos del PIB, mientras que en Chile representa el 27% y en países más desarrollados como Estados Unidos alcanza el 50%”, dijo. Y agregó que hay un margen de crecimiento “muy grande”.
Según el ministro, cuando llegaron al gobierno había aproximadamente 7 millones y medio de créditos hipotecarios en pesos y hoy ese monto alcanza los $ 16,8 millones, ajustado en términos de UVA. “El crecimiento fue de 57%”, aseguró.
El Gobierno tomó como referencia el monto promedio actual, cercano a US$ 80.000, mientras que el crédito máximo será de 150.000 UVAs, equivalente a unos US$ 200.000. “No hay un número de soluciones habitacionales, depende de los montos de préstamos que den los bancos”, aclaró Caputo.
El objetivo es atacar uno de los principales problemas que, según el Gobierno, limita el desarrollo del crédito hipotecario: el descalce entre el plazo de los préstamos y el de los depósitos bancarios. “Son créditos a 15, 20 o 30 años y los depósitos de los bancos para financiarlos están entre un día y 30 días para plazo fijo”, explicó Caputo.
Las subastas de plazos fijos se realizarán por un monto de hasta $ 200.000 millones cada una, con un límite máximo ofertado por cada entidad financiera de hasta el 20% del monto total por licitación y un plazo de aplicación de los fondos de 90 días corridos contados desde la fecha de constitución del depósito.
A modo de ejemplo, el ministro señaló que para una propiedad valuada en US$ 106.667 y considerando un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el monto del crédito hipotecario ascendería a $ 120.920.000. A un plazo de 25 años y asumiendo una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $ 865.098.
En ese sentido, señaló que para cubrir esa cuota se requeriría un ingreso neto mensual del grupo familiar de $ 3.460.391 a fin de cumplir con una relación cuota/ingreso del 25%.
“Teniendo cuenta que el salario promedio que está en $ 1.800.000, una pareja con el sueldo de ambos tendría acceso a este crédito, en vez de estar pagando un alquiler podría estar pagando la cuota de su propia casa“, afirmó.
La medida fue bien recibida por los desarrolladores inmobiliarios y los bancos, aunque en ambos sectores persisten dudas sobre cómo harán las entidades para cubrir la diferencia o el descalce entre el plazo al que toman los depósitos del FGS y el plazo al que otorgan los créditos hipotecarios.
“El ministro dijo que eran de al menos 15 años, no necesariamente de 30, pero así y todo es algo que los bancos pueden manejar. También es muy apretado el margen, sobre todo por la diferencia de plazos, porque los depósitos a 5 años tienen que pagarse como mínimo 4,5% y los créditos a 15 años o más tienen una tasa máxima de 7,5%”, dijo un banquero.
Durante la conferencia, Micele reconoció que el Gobierno venía “hace meses” negociando con bancos, constructores y desarrolladores inmobiliarios para impulsar el crédito hipotecario con fondos del FGS. “Esta alternativa es la que nos resulta más ventajosa“, afirmó.
El funcionario dijo que el crédito hipotecario tiene un volumen de $ 300.000 millones mensuales, con lo cual los $ 2 billones representarán un empuje “bastante sustancial”. Por otra parte, comentó que “el mandato principal del FGS es la rentabilidad y seguridad, y en forma secundaria, promover la macroeconomía”.
Sin dar precisiones respecto a si los activos del FGS podrían haber sido invertidos en activos más rentables, Micele señaló que la gestión de Javier Milei recibió el FGS con US$ 30.000 millones en activos y que hoy es de US$ 80.000 millones.
Durante la gestión de Javier Milei, el stock de deudores hipotecarios pasó de alrededor de 150.000 a fines de 2024 a 181.800 en febrero de 2026, un incremento de 57.000 préstamos.
De cumplirse el objetivo del gobierno, el financiamiento para la vivienda alcanzaría a 75.000 créditos, un 2% de los entre los 3 y 3,5 millones de viviendas necesarias para cubrir el déficit habitacional, según estimaciones de la Cámara de la Construcción.
