El Gobierno presentó un programa de licitación de plazos fijos por un total de $2 billones, financiado con fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, con el objetivo de ampliar el crédito hipotecario destinado a primera vivienda. El esquema contempla depósitos en pesos ajustados por UVA más un spread, licitaciones de $200.000 millones, plazos de colocación de uno y cinco años y condiciones específicas para los préstamos que otorguen los bancos, como una tasa máxima de UVA + 7,50%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por crédito.
El Gobierno presentó un instrumento destinado a extender el plazo del fondeo disponible para los bancos y facilitar así una mayor oferta de préstamos para vivienda. La explicación pública del mecanismo estuvo a cargo del ministro de Economía, Luis Caputo, y del director general de Inversiones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), Juan Cruz Micele, durante una conferencia de prensa centrada en el funcionamiento del programa.
El mecanismo consiste en la licitación de dinero del FGS de la Anses para constituir depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más un spread. Esos fondos tendrán un destino específico: financiar créditos hipotecarios para personas humanas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
El programa tendrá un monto total de $2 billones y cada licitación será por $200.000 millones. Según se informó, la primera subasta de depósitos del FGS será la semana que viene. El esquema se organizará mediante licitaciones transparentes entre bancos, con plazos de colocación más extensos que los habituales en el sistema financiero argentino.
Caputo explicó que la iniciativa busca resolver uno de los principales problemas que enfrentan las entidades financieras al momento de otorgar créditos para vivienda: el descalce entre el plazo de los depósitos y el de los préstamos hipotecarios.
Según explicó el ministro, los créditos hipotecarios suelen extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, mientras que una parte importante del fondeo bancario se concentra en depósitos de muy corto plazo, desde cuentas a la vista hasta plazos fijos de aproximadamente 30 días.
Por qué el Gobierno impulsó el mecanismo
Durante la presentación, Caputo sostuvo que el crédito hipotecario registró crecimiento en la Argentina, aunque todavía representa una proporción reducida del producto.
Según detalló, el stock de créditos hipotecarios en el país apenas alcanzó el 2% del producto, mientras que en Chile rondó el 27% y en Estados Unidos llegó al 50% e incluso al 75% en otros períodos.
El ministro utilizó esas cifras para dimensionar el atraso relativo del mercado argentino y vinculó esa situación con la falta de ahorro de largo plazo y con la necesidad de contar con un mercado de capitales más profundo.
En ese contexto, el programa fue presentado como una herramienta para extender los vencimientos del fondeo bancario y permitir que las entidades puedan aumentar el volumen de préstamos destinados a vivienda.
La lógica oficial contempla que el FGS ya tiene entre sus funciones la colocación de plazos fijos en bancos, pero que el nuevo esquema permitirá extender esos depósitos a plazos de entre uno y cinco años.
Los bancos competirán en licitaciones para captar esos fondos y, una vez adjudicados, deberán destinarlos a créditos hipotecarios para primera vivienda. A su vez, las entidades estarán sujetas a condiciones específicas de tasa, plazo y monto máximo por préstamo.
Cómo serán los tramos de las licitaciones
El programa tendrá dos segmentos, cada uno con un plazo y una tasa mínima para los depósitos que recibirán los bancos.
Tramo 1:
- Plazo: 1 año.
- Tasa: UVA + un spread mínimo de 2,50%.
Tramo 2:
- Plazo: 5 años.
- Tasa: UVA + un spread mínimo de 4,50%.
Caputo aclaró que esas tasas representan los valores mínimos establecidos para las licitaciones del FGS. Por lo tanto, los bancos podrán competir presentando ofertas superiores si buscan captar los fondos durante una determinada ronda.
El programa también establece un límite a la concentración de los recursos. Cada entidad financiera podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación. Como cada llamado será por $200.000 millones, ese porcentaje funcionará como tope para cada ronda de adjudicación.
Qué deberán hacer los bancos con los fondos
Los recursos obtenidos por las entidades financieras no podrán ser destinados libremente a cualquier actividad. El programa establece que deberán aplicarse a créditos hipotecarios para personas humanas destinados a primera vivienda.
Además, los bancos tendrán un plazo de 90 días corridos desde la fecha de constitución del depósito para aplicar esos fondos a los préstamos correspondientes.
El esquema también fija tres condiciones centrales para los créditos:
- Tasa máxima para el tomador: UVA + 7,50%.
- Plazo mínimo: 15 años.
- Monto máximo: 150.000 UVA por crédito.
Según se explicó durante la conferencia, las 150.000 UVA equivalen aproximadamente a USD 200.000. Caputo remarcó que el promedio de los créditos hipotecarios que se venía observando se encontraba por debajo de ese límite.
A qué familias apunta el programa
Durante la presentación oficial se indicó que el monto promedio de los créditos hipotecarios rondó los $114 millones. El equipo económico utilizó esa referencia para estimar el alcance potencial del nuevo programa.
Con un fondo total de $2 billones, Caputo calculó que el esquema podría generar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias, tomando como referencia el promedio de préstamo mencionado durante la conferencia.
El ministro también presentó un ejemplo para explicar cómo funcionaría el mecanismo.
El caso planteado tomó como referencia una propiedad de USD 106.000. Considerando que los bancos suelen financiar el 75% del valor del inmueble, señaló que un crédito de aproximadamente USD 80.000, equivalente a unos $114 millones, permitiría acceder a una vivienda de algo más de USD 100.000.
En ese ejemplo, con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota mensual sería de aproximadamente $865.000.
Caputo agregó que, si esa cuota representara el 25% del ingreso, el ingreso neto requerido sería de $3.460.000.
Sobre esa base, indicó que una pareja joven cuyos dos integrantes perciban ingresos podría acceder al crédito si cuenta con un ingreso neto conjunto cercano a ese nivel. Como referencia, mencionó un ingreso neto promedio de $1.800.000 por persona para ilustrar el potencial de acceso de una pareja con dos salarios.
Los puntos centrales del nuevo sistema
En términos generales, el mecanismo anunciado por el Gobierno contempla:
- El FGS colocará depósitos a plazo fijo en bancos.
- Los depósitos serán en pesos y estarán ajustados por UVA más un spread.
- Habrá licitaciones de $200.000 millones cada una.
- El programa tendrá un monto total de $2 billones.
- Los tramos tendrán plazos de 1 año y 5 años.
- Las tasas mínimas para los depósitos serán de UVA + 2,50% y UVA + 4,50%, respectivamente.
- Los bancos no podrán prestar esos fondos a una tasa superior a UVA + 7,50%.
- Los créditos deberán tener un plazo mínimo de 15 años.
- Cada préstamo tendrá un tope de 150.000 UVA.
- Los fondos deberán destinarse a créditos hipotecarios para primera vivienda.
- Las entidades tendrán 90 días corridos desde la constitución del depósito para aplicar los recursos a esos préstamos.
- Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación.
- El programa apunta a beneficiar potencialmente a entre 17.000 y 18.000 familias, según la estimación oficial.
Qué papel cumple el FGS
Durante la conferencia también expuso Juan Cruz Micele, director general de Inversiones del FGS, quien explicó que el organismo trabajó durante varios meses junto con Capital Humano y el Ministerio de Economía en la búsqueda de una alternativa para el mercado hipotecario.
Micele señaló que actualmente el crédito hipotecario dispone de un volumen de aproximadamente $300.000 millones mensuales. A partir de esa referencia, sostuvo que los $2 billones que el FGS aportará mediante depósitos a plazo fijo representan un impulso sustancial respecto del nivel actual del mercado.
El funcionario explicó además que el FGS tiene como mandato principal preservar la rentabilidad y la seguridad de sus inversiones y, como objetivo secundario, contribuir a la promoción de la macroeconomía. En ese marco ubicó la decisión de participar mediante depósitos de mayor plazo para apuntalar el financiamiento hipotecario.
Micele también informó que, al asumir el presidente Javier Milei, el FGS tenía aproximadamente USD 30.000 millones en activos, mientras que actualmente alcanza los USD 80.000 millones, lo que representa un incremento superior al 160%.
Cuándo comienza
El programa tendrá un monto total de $2 billones, distribuido en licitaciones de $200.000 millones, y la primera subasta de depósitos del FGS fue anunciada para la semana próxima, de acuerdo con lo informado durante la presentación oficial.
La iniciativa busca, de esta manera, atacar una de las principales dificultades estructurales del mercado hipotecario argentino: la falta de fondeo bancario de largo plazo. El Gobierno apuesta a que los depósitos del FGS permitan extender los plazos de financiamiento y, con ello, aumentar la cantidad de créditos disponibles para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
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