Un posadeño alquiló recientemente un departamento en la ciudad y, al momento de firmar el contrato, aceptó una serie de condiciones que luego encendieron las alertas. Entre ellas, se incluían exigencias como entregar el inmueble diez días antes de finalizar el mes, contratar pintura y mano de obra en un proveedor específico, abonar un 10% del valor del alquiler por cada día extra de ocupación durante reparaciones y reponer elementos que ya estaban dañados al momento de la mudanza. El caso, lejos de ser aislado, refleja una problemática creciente en el mercado inmobiliario local.
Ante esto, la abogada Camilia Pezzelato (MP 6547) analizó la situación en el contexto del nuevo marco legal vigente en Argentina, ya que la Ley de Alquileres quedó sin efecto. “Hubo un cambio súper paradigmático con el DNU 70/2023, que modifica el enfoque en materia contractual y especialmente en alquileres”, explicó.
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Según detalló la letrada, la normativa eliminó las regulaciones de la anterior Ley y estableció como principio central la libertad de contratación. “Yo puedo pactar plazos, moneda, índices de actualización y condiciones con mucha más amplitud. Pero esa libertad también implica una mayor responsabilidad, sobre todo para el inquilino, que es quien suele quedar en una posición desigual”, advirtió.
En ese escenario, la especialista hizo hincapié en la importancia de comprender en profundidad cada cláusula antes de firmar. “No alcanza con leer: hay que entender el alcance de lo que se está firmando. Hoy la ley no fija un plazo mínimo ni una moneda determinada, todo queda sujeto al acuerdo entre partes”, indicó.
Cláusulas abusivas
Sobre el concepto de cláusulas abusivas, Pezzelato fue precisa: “Son aquellas que generan un desequilibrio en el contrato, que vulneran derechos o imponen obligaciones excesivas a una de las partes sin una contraprestación equivalente”. En ese sentido, remarcó que, aunque el inquilino firme, eso no invalida la posibilidad de cuestionarlas.
Uno de los puntos más controvertidos del caso mencionado es la imposición de proveedores específicos para realizar tareas como pintura. “Se puede exigir una calidad determinada del producto, pero no se puede obligar a comprar en un lugar específico ni contratar a una persona puntual. Eso es abusivo”, sostuvo. Y fue más directa: “Si tuviera que definirlo, sí, es una cláusula abusiva y así también lo contempla la ley”.
Otro aspecto crítico es la obligación de devolver el inmueble antes de finalizar el contrato y el cobro de penalidades elevadas. “Cobrar un 10% del alquiler por cada día de demora puede generar un daño significativo. En diez días estás pagando un mes entero, incluso sin habitar el lugar. Eso puede encuadrarse como un enriquecimiento sin causa”, explicó.
En relación al estado del inmueble, la abogada aclaró que el inquilino solo debe responder por la conservación del bien en las condiciones en que lo recibió. “Si ya había elementos rotos al ingresar, no corresponde que los reponga. Por eso es clave dejar constancia al inicio, mediante actas o comunicaciones formales”, señaló. En este sentido, recomendó utilizar medios verificables como el correo electrónico para documentar cualquier irregularidad. “Es una herramienta que permite resguardar la prueba en caso de conflicto”, indicó.
La legalidad de los contratos
Consultada sobre la validez de los contratos, Pezzelato explicó que no hay uno “más legal” que otro, pero sí diferencias en términos probatorios. “La certificación de firmas o la intervención de un escribano no cambia la validez, pero sí facilita la prueba en caso de litigio”, afirmó. Esta discriminación corresponde a las habituales firmas entre las partes no certificadas por escribanos o contratos verbales.
En cuanto a la resolución de conflictos, insistió en la importancia de la instancia previa. “Siempre es mejor consultar antes de firmar. Una asesoría a tiempo puede evitar costos mucho mayores en un juicio, donde los honorarios pueden rondar el 20%”, advirtió.
Finalmente, describió un panorama donde los alquileres, especialmente en Posadas, están fuertemente atravesados por la demanda estudiantil. “Es un segmento donde se ven muchas de estas situaciones. Por eso es fundamental que quienes alquilan —y también sus garantes— comprendan bien lo que están firmando”, concluyó.
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— misionesonline.net (@misionesonline) March 18, 2024
